TRXF11 fecha aquisição de galpão BTS para Shopee em Londrina por R$ 135,5 milhões com cap rate de 9,5%

O TRX Real Estate FII (TRXF11) celebrou compromisso de compra e venda para aquisição e desenvolvimento de um galpão logístico locado à Shopee, na cidade de Londrina (PR), em operação estruturada na modalidade built to suit (BTS). O investimento total previsto é de R$ 135.502.736,84, conforme Fato Relevante divulgado em 13 de fevereiro de 2026 .

A seguir, os principais pontos da operação:

Estrutura da aquisição

O valor total do investimento será pago de forma parcelada, dividido entre aquisição do terreno e remuneração da obra:

• Terreno: R$ 18 milhões
  • Sinal de R$ 1,5 milhão após cumprimento de condições precedentes;
  • Saldo de R$ 16,5 milhões condicionado ao registro da aquisição e aprovação do projeto.
• Desenvolvimento da obra: R$ 117.502.736,84
  • Corrigidos pelo INCC/FGV a partir da lavratura dos documentos definitivos;
  • Pagamentos vinculados à evolução física da construção;
  • Liberação condicionada à formalização de garantias de conclusão.

A conclusão da transação está sujeita ao cumprimento das condições precedentes previstas no contrato. Uma vez superadas, o negócio se torna irrevogável e irretratável, com o fundo passando a ter direito à totalidade das receitas de locação após a entrega do imóvel e início do contrato.

Renda mínima garantida durante a obra

Entre o primeiro desembolso e o início efetivo do recebimento dos aluguéis, o fundo fará jus a uma renda mínima garantida de 9,5% ao ano, calculada proporcionalmente sobre os valores desembolsados, a ser paga pelo desenvolvedor do imóvel.

Segundo o material complementar da operação, o cap rate estimado da transação é de 9,5% ao ano.

Características do imóvel

O galpão logístico será construído em terreno de 99.118,06 m², com:

• Área Bruta Locável (ABL): 33.007,07 m²
• Custo médio de aquisição: R$ 4.105,26 por m²
• Pé-direito livre: 12 metros
• Capacidade de piso: 6 ton/m²
• Docas: 116
• Vagas internas: 287
• Vagas externas: 63
• Refeitório para 300 pessoas

A entrega do empreendimento está prevista para até julho de 2027.

Contrato de locação

O contrato com a Shopee foi firmado na modalidade atípica, com prazo de 10 anos contados a partir da entrega das chaves. Entre as principais características:

• Correção monetária pelo INCC durante a obra e IPCA após entrega;
• Revisional não permitida;
• Aviso prévio de quatro meses;
• Multa rescisória equivalente ao saldo remanescente do contrato;
• Garantia por carta fiança.

O modelo contratual reforça a previsibilidade de receita, com penalidade integral em caso de rescisão antecipada.

Perfil do locatário

A Shopee integra o grupo Sea Ltd., com atuação global em e-commerce, serviços financeiros e entretenimento digital. Segundo dados apresentados no material da operação, o grupo registrou, em 2024:

• Receita GAAP total de US$ 16,8 bilhões (+28,8% a/a);
• Lucro líquido de US$ 447,8 milhões;
• GMV de US$ 100,5 bilhões na vertical de e-commerce;
• EBITDA ajustado consolidado de US$ 2,0 bilhões.

A empresa opera no Brasil desde 2019 e figura entre as principais plataformas de marketplace no país.

Impacto no portfólio do TRXF11

Com a aquisição, o fundo passa de 113 para 114 imóveis (considerando ativos diretos e indiretos), ampliando a presença de 64 para 65 cidades, mantendo atuação em 17 estados.

Os principais indicadores comparativos divulgados:

• Valor investido em imóveis:
  • Pré: R$ 6,95 bilhões
  • Pós: R$ 7,09 bilhões
• ABL total:
  • Pré: 1.175.145,80 m²
  • Pós: 1.208.152,87 m²
• Área de terreno:
  • Pré: 2.342.146,22 m²
  • Pós: 2.441.264,28 m²

A estimativa de distribuição por cota até dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93, segundo o material divulgado.

Após a aquisição, aproximadamente 70,62% da receita do fundo passa a estar atrelada a contratos atípicos. O prazo médio contratual informado é de 12,66 anos.

A alocação por segmento indica que o logístico representará 21,41% da ABL do portfólio após a operação. A Shopee passa a representar cerca de 2,43% da receita de aluguel do fundo.

Estratégia declarada

De acordo com o racional apresentado, a operação está alinhada à estratégia de formação de portfólio híbrido, com ativos bem localizados, padrão construtivo elevado e contratos de longo prazo com inquilinos considerados de elevada qualidade de crédito.

O imóvel está localizado a aproximadamente 9,3 km do centro de Londrina, próximo à Rodovia PR-445, com objetivo de atender à operação logística regional da companhia.

Esse conteúdo não deve ser considerado indicação de investimentos, informações são retiradas das publicações do administrador do fundo na B3.