TRXF11 amplia estratégia com investimentos fora do core de Renda Urbana e levanta debate sobre direcionamento do portfólio

O relatório gerencial mais recente do TRXF11 evidencia uma estratégia cada vez mais ativa e multifacetada na gestão do portfólio. Tradicionalmente conhecido como um fundo de renda urbana focado em imóveis físicos — principalmente varejo alimentar, atacadistas, lojas de grande porte e contratos atípicos de longo prazo — o fundo vem ampliando sua atuação para incluir investimentos relevantes em outros fundos imobiliários e ativos financeiros.

Segundo o documento, o objetivo do TRXF11 permanece centrado na geração de renda por meio da aquisição, desenvolvimento e gestão de imóveis locados para grandes empresas, preferencialmente com contratos longos e robustos. 

Entretanto, o próprio relatório destaca que o fundo mantém há anos estratégia de investimento também em FIIs e CRIs, buscando complementar resultados, aumentar liquidez e criar flexibilidade operacional, principalmente em períodos de mercado mais desafiadores ou de menor captação. 

Estratégias de alocação: tática e estratégica

A gestão divide essas posições em duas categorias principais:

Alocações Táticas
São investimentos com alta liquidez e bom carrego, funcionando como gestão de caixa de curto prazo, normalmente com peso inferior a 1% do patrimônio líquido. 

Alocações Estratégicas
Representam cerca de 10% do patrimônio líquido e são voltadas para fundos onde a gestora enxerga sinergia imobiliária e potencial de valorização no longo prazo. 

É justamente nessa segunda categoria que surgem os principais questionamentos sobre aderência ao core do fundo.

Principais alocações citadas no relatório

O relatório detalha algumas posições estratégicas relevantes:

EZTB – aproximadamente 3,0% do PL
Fundo corporativo com ativo único (laje AAA na região da Chucri Zaidan, São Paulo).
Justificativa: potencial de valorização via redução de vacância e preço abaixo do custo de reposição. 

➡ Aqui já existe um primeiro desvio do core: trata-se de laje corporativa, não renda urbana varejista.

SNEL – cerca de 2,4% do PL
Fundo focado em geração de energia limpa.
Justificativa: tese estrutural forte, DY estimado elevado (~14,5%) e potencial sinergia energética futura com os imóveis. 

➡ Este é um dos pontos mais fora do perfil histórico: trata-se praticamente de infraestrutura/energia, não imobiliário tradicional de renda urbana.

IBBP – cerca de 0,8% do PL
Fundo de desenvolvimento logístico e industrial.
Justificativa: qualidade dos ativos, alto nível de ocupação, contratos longos e preço atrativo na entrada. 

➡ Segmento logístico é imobiliário, mas diferente da tese urbana varejista dominante no TRXF.

TJKB – cerca de 0,6% do PL
Fundo de imóveis de saúde.
Justificativa: contratos longos, imóveis estratégicos para redes médicas e previsibilidade de renda. 

➡ Segmento totalmente diferente do core varejista urbano.

PQAG – cerca de 0,5% do PL
Fundo monoativo corporativo locado para Natura com contrato longo.
Justificativa: valuation atrativo e histórico positivo do ciclo anterior do investimento. 

➡ Aqui existe aderência parcial (contrato longo e renda previsível), mas ainda fora da renda urbana tradicional.

Operações adicionais e estratégia financeira

O relatório ainda menciona aquisição de carteira com CRIs e FII de papel (MVBI), buscando hedge natural contra securitizações, geração de fluxo de amortização e ganho de taxa implícita superior ao custo da dívida do fundo. 

Essa parte reforça a ideia de que a gestão utiliza ativos financeiros como instrumento ativo de gestão de risco e liquidez.

O ponto de atenção para investidores

O ponto central do debate é que o TRXF11 construiu sua base de investidores com narrativa forte de:

• Imóveis físicos
• Renda urbana
• Varejo essencial
• Contratos atípicos longos

Hoje, embora a maior parte do patrimônio continue em imóveis físicos, a parcela estratégica em outros setores — energia, saúde, corporativo, logístico e até CRIs — cresce e muda parcialmente o perfil de risco e retorno.

Por outro lado, a gestão defende que essas alocações:

• Melhoram liquidez
• Reduzem alavancagem indireta
• Diversificam receita
• Criam opcionalidade para ciclos imobiliários

Conclusão

O relatório gerencial de janeiro de 2026 mostra um TRXF11 mais sofisticado e financeiro do que no passado. Ainda é majoritariamente um fundo de renda urbana, mas com uma camada crescente de gestão ativa via FIIs e ativos financeiros.

Para investidores, a questão passa a ser menos “se a estratégia faz sentido” e mais “se essa estratégia ainda representa o perfil original do fundo”.

Esse movimento não é necessariamente negativo — pode até aumentar eficiência —, mas exige que o cotista acompanhe com mais atenção a evolução da tese, já que o TRXF11 caminha para um modelo híbrido entre fundo imobiliário tradicional e gestor multi-estratégia dentro do universo real estate.