Pátria Logística Agro (PLAG11) Anuncia Venda Estratégica de Ativos no Paraná com Lucro de R$ 8,42 por Cota

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) voltados ao agronegócio iniciou a semana com uma notícia de impacto para os cotistas do Patria Logística Agro FII (PLAG11). Em fato relevante publicado nesta segunda-feira, 26 de janeiro de 2026, a administradora BTG Pactual e a gestora Patria VBI Asset Management comunicaram a conclusão da venda de um importante conjunto de ativos logísticos situados no estado do Paraná.

Detalhes da Transação e Ativos Envolvidos

A operação envolve a lavratura da Escritura Pública de Venda e Compra de quatro imóveis estratégicos para a operação logística do agronegócio paranaense. As unidades estão localizadas nas cidades de Sabáudia, Assaí, Bela Vista do Paraíso e Cambé.

Estes ativos faziam parte da carteira do PLAG11 desde 2020. Segundo o documento oficial, o investimento total realizado pelo fundo nessas propriedades, somando o preço de aquisição original, os custos de transação e as benfeitorias realizadas ao longo do período, totalizou R$ 90.085.876,82. A venda agora concretizada marca o encerramento de um ciclo de maturação desses ativos dentro do portfólio.

Estrutura de Pagamento e Lucratividade

O valor total da venda foi fixado em R$ 136.000.000,00. Para o investidor, o dado mais relevante é o prêmio obtido: o preço de venda é aproximadamente 51,0% superior ao valor total investido e 24,3% acima do valor de laudo de avaliação dos imóveis referente ao ano de 2025.

A estrutura de recebimento foi desenhada para garantir liquidez imediata e fluxo futuro corrigido:

• Sinal imediato: O fundo recebeu R$ 31,2 milhões na data da assinatura.
• Saldo remanescente: Os R$ 104,8 milhões restantes serão quitados em quatro parcelas semestrais iguais de R$ 26,2 milhões cada.
• Correção: Todas as parcelas futuras serão corrigidas pela variação do CDI, o que protege o poder de compra do fundo e garante uma rentabilidade adicional de renda fixa sobre o saldo a receber. A primeira dessas parcelas está agendada para 1º de setembro de 2026.

A Taxa Interna de Retorno (TIR) anualizada da transação foi estimada pela gestão em aproximadamente 15,7% ao ano, um patamar robusto para o setor imobiliário logístico.

Impacto no Bolso do Cotista

O lucro total da operação, calculado sob o regime de caixa, é de R$ 45.914.123,18. Esse montante equivale a um ganho extraordinário de R$ 8,42 por cota. É importante notar que, conforme a legislação dos FIIs e a prática contábil, esse lucro será reconhecido e distribuído aos cotistas conforme o fluxo de recebimento das parcelas.

Por outro lado, a venda implica na redução da receita recorrente de locação. A partir desta data, o PLAG11 deixa de receber o aluguel mensal de R$ 964.846,47, o que representa uma redução de aproximadamente R$ 0,18 por cota no rendimento mensal ordinário. Para o mês de janeiro de 2026, o fundo ainda fará jus ao recebimento pro rata do aluguel até a data do fechamento do negócio.

Análise da movimentação:

A movimentação do PLAG11 demonstra uma gestão ativa agressiva e eficiente. Ao vender ativos com um prêmio de 24% sobre o laudo, a gestão aproveita janelas de oportunidade para destravar valor que muitas vezes não está refletido na cota de mercado.

Embora o fundo perca R$ 0,18/cota em receita mensal imediata, o ganho de capital de R$ 8,42/cota oferece um fôlego imenso para distribuições extraordinárias ou para o reinvestimento em novos ativos com taxas de retorno potencialmente superiores, especialmente considerando que o saldo a receber está atrelado ao CDI, que permanece em patamares atrativos para a renda fixa no Brasil.

A escolha de parcelar o recebimento com correção pelo CDI é uma estratégia inteligente de "renda fixa imobiliária", garantindo que o capital não fique parado e continue rendendo enquanto o fundo busca novas propriedades para recompor seu portfólio logístico agro.