JSCR11 reporta carteira com 85% em CRIs e forte exposição a shopping centers e logística

Estrutura e estratégia do fundo

O JS Recebíveis Imobiliários FII (JSCR11) é um fundo imobiliário de gestão ativa com foco no segmento de crédito imobiliário. O objetivo da estratégia é gerar renda recorrente e potenciais ganhos de capital por meio da alocação predominante em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de cotas de outros fundos imobiliários e ativos de liquidez.

O fundo iniciou suas atividades em 28 de junho de 2024, com administração do Banco J. Safra e gestão da Safra Asset Management. O prazo de duração é indeterminado e o fundo possui taxa de administração de 1% ao ano, além de taxa de performance equivalente a 10% do retorno que exceder o índice IMA-B, conforme regulamento.

De acordo com o relatório gerencial mais recente, a carteira permanece fortemente concentrada em crédito estruturado imobiliário, estratégia típica de fundos do segmento conhecido como “FIIs de papel”.

Composição da carteira

No período reportado, a carteira do JSCR11 apresentava a seguinte distribuição por tipo de ativo:

• CRIs: aproximadamente 85% do patrimônio
• Cotas de FIIs: cerca de 8%
• CRIs para liquidez: aproximadamente 4%
• Ativos de liquidez: cerca de 3%

Essa estrutura evidencia a predominância de operações de crédito imobiliário na estratégia do fundo, com pequena parcela destinada a liquidez e diversificação via outros FIIs.

Entre os CRIs, a carteira possui predominância de indexação à inflação:

• IPCA: cerca de 65% dos CRIs
• CDI: aproximadamente 35%

A taxa média de aquisição das operações indexadas ao IPCA gira em torno de IPCA + 9,1% ao ano, enquanto os CRIs indexados ao CDI apresentam taxa média aproximada de CDI + 3,3% ao ano, conforme os dados consolidados do relatório.

Diversificação por setor imobiliário

A análise da carteira também indica diversificação entre diferentes segmentos do mercado imobiliário, com destaque para ativos ligados a varejo e logística.

A distribuição por setor dos devedores dos CRIs inclui:

• Shopping centers: cerca de 40%
• Galpões logísticos: aproximadamente 18%
• Lajes corporativas: cerca de 18%
• Incorporação residencial: aproximadamente 12%
• Varejo: cerca de 12%

Essa composição indica que parte relevante da carteira está vinculada a ativos geradores de renda recorrente, como shoppings e imóveis logísticos, frequentemente utilizados como lastro em operações estruturadas de crédito imobiliário.

Principais operações de CRI

Entre as principais posições do portfólio, destacam-se algumas operações que representam fatias relevantes do patrimônio do fundo.

CRI Shopping ID

Uma das maiores exposições da carteira é o CRI Shopping ID, com cerca de 25,5% do patrimônio líquido.

A operação tem lastro em recebíveis do Shopping ID, localizado em Brasília e especializado em lojas de móveis e decoração. Entre as garantias da operação estão:

• alienação fiduciária do imóvel do shopping;
• cessão fiduciária dos recebíveis das lojas e de salas comerciais;
• aval do sócio do empreendimento.

CRI Rochaverá

Outra posição relevante é o CRI Rochaverá, que representa aproximadamente 14,5% do patrimônio do fundo.

A operação tem como base contratos de locação do Complexo Rochaverá, conjunto corporativo de alto padrão localizado em São Paulo. As garantias incluem cessão fiduciária dos recebíveis de locação e covenants financeiros usuais em operações de crédito estruturado.

CRI HSLG11 | Bemol

A carteira também inclui exposição ao segmento logístico por meio do CRI HSLG11 | Bemol, ligado a contratos de locação de galpões em Manaus e São José dos Pinhais.

A operação possui garantias como:

• alienação fiduciária de galpão logístico;
• cessão fiduciária dos recebíveis de locação;
• contratos vinculados a locações do tipo built-to-suit e sale-leaseback.

Participação em outros FIIs

Além dos CRIs, o fundo mantém uma parcela da carteira alocada em cotas de outros fundos imobiliários de crédito. Entre os principais ativos citados no relatório estão:

• HREC11
• KNIP11
• VGIR11
• RBRY11

Essa alocação representa uma parcela menor do portfólio e funciona como instrumento adicional de diversificação dentro do universo de FIIs de recebíveis.

Estrutura da carteira e gestão de risco

O relatório destaca que as operações de CRI contam com diferentes mecanismos de proteção aos investidores, incluindo:

• alienação fiduciária de imóveis;
• cessão fiduciária de recebíveis;
• garantias corporativas ou aval dos patrocinadores;
• covenants financeiros vinculados às operações.

A gestão também busca diversificação por setor, indexador e securitizadora. Entre as instituições responsáveis pela estruturação das operações presentes na carteira estão casas como Opea, Virgo Securitizadora, Habitasec, Commcor e Vert, sendo a Opea responsável pela maior parte das operações.

Liquidez e base de cotistas

O relatório indica evolução gradual da base de investidores desde o início das atividades do fundo. O número de cotistas superou a marca de 7 mil investidores em determinado período analisado no documento, acompanhado por aumento no volume médio negociado das cotas no mercado secundário.

Esse crescimento acompanha o processo natural de maturação do fundo após seu lançamento em 2024.

Esse conteúdo não deve ser considerado indicação de investimentos, informações são retiradas das publicações do administrador do fundo na B3.

Relatório: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=1127272&cvm=true