MXRF11 – Relatório de Maio de 2023.

 

Fundo Maxi Renda (MXRF11) divulgou nessa quarta feira, 21 de junho de 2023, o relatório gerencial de maio de 2023, demonstrando os resultados obtidos. E novamente se destaca com: “Mais uma vez destacamos o elevado crescimento de cotistas na base do Fundo, com quase 850 mil cotistas (+2% MoM), o maior da indústria de FIIs no Brasil, na data base do presente relatório, segundo dados da B3.”.

Sobre as movimentações da carteira de investimentos, a gestão comenta, “No book CRI foram integralizados os CRIs Mateus III (23D1175169) e Helbor – Estoque V (23D1860605) no montante total de R$ 35,00 milhões, além da alienação total do CRI Femsa para a aquisição de novos papéis do pipeline do Fundo. No book de permutas financeiras o Fundo investiu, no início de junho, em novo projeto
localizado em bairro nobre da cidade de São Paulo, com o Fundo voltando a investir nessa classe de investimentos após vários meses, com um projeto diferenciado com margens esperadas muito saudáveis. O valor investido foi de R$ 20,00 milhões e ainda há tranches futuras, totalizando um volume próximo de R$ 50 milhões, a rentabilidade esperada é de INCC + 13% a.a. O book de FIIs não teve movimentação significativa dentro do mês.”

Sobre a apuração do resultado mensal, houve um resultado caixa maior que o que foi distribuído aos cotistas: “Os rendimentos auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,132 por cota, totalizando R$ 29,79 milhões. As operações de permutas financeiras distribuíram no mês R$ 2,86 milhões de dividendos, no book de CRI o resultado caixa do Fundo foi de R$ 25,48 milhões. No book de FII o resultado foi de R$ 3,07 milhões. ” Notem o destaque para o bom resultado gerado pela permutas imobiliários que o fundo investe.

O Fundo encerrou o mês com alavancagem de R$ 104,89 milhões (4,61% do PL) de forma a honrar novas aquisições, com taxa acima do custo da operação, gerando valor ao Fundo. Por fim em virtude do regime de caixa seguido pelo Maxi Renda e dos meses de inflação alta o fundo possui hoje uma reserva acumulada de correção monetária da ordem de R$ 19,85 milhões (R$ 0,087 por cota).

Abaixo segue o DRE (Fluxo financeiro atualizado)

Fonte: Relatório Gerencial de Maio de 2023

Observamos, no DRE, que a distribuição do primeiro semestre de 2023 (Coluna 1S/2023) é cerca de 3 milhões de reais menor que o resultado obtido pelo fundo no período, assim sendo, o fundo tem uma reserva para distribuir um bom dividendo também no fechamento de semestre, e quem sabe até repetindo o valor de R$0,12 (doze centavos) / cota. Mesmo com eventual IPCA mais baixo para maio, que deve impactar no resultados do fundo agora em junho.

Sobre os novos CRIs adquiridos na carteira, tem característica de serem de menor risco.

Abaixo evidenciam-se os comentários do gestor a respeito do novo ativo de crédito imobiliário adquirido no mês de maio:
a) CRI Helbor Estoque V (23D1860605) CDI+ 2,75% a.a.: O ativo é lastreado em CCBs imobiliárias emitidas pela Helbor Empreendimentos S.A., empresa com boa qualidade creditícia, que realizou nos últimos anos forte turnaround, reduzindo alavancagem, alongando seu passivo e aumentando as margens dos novos lançamentos. A operação possui a seguinte estrutura de garantias:(i) AF de imóveis no total de R$ 110 milhões e (ii) fundos de reserva e de despesas. O CRI conta ainda com LTV máximo de 80%;
b) CRI Mateus III (23D1175169) IPCA+ 8,00% a.a.: O CRI é lastreado em contratos atípicos de locação firmado com o Grupo Mateus, rede de supermercados líder no Norte e Nordeste do país. O grupo atua por meio de um modelo multi-formato e multi-canal com presença nos setores de atacarejo varejo, eletrodomésticos e atacado. Além disso, possui rating AA(bra) pela Fitch Ratings. O CRI conta com (i) AF de imóveis e (ii) fiança.

Nova emissão de cotas

O MXRF11 fez no mês de março uma Assembleia Geral Extraordinária AGE, com a pauta de aprovação da nova emissão de cotas. Resultado da AGE foi a aprovação da nova emissão para captar R$ 500 milhões de reais, ainda até date de hoje não foi informado o prospecto preliminar dessa emissão, não tendo ainda dados, tais como, preço e datas da emissão. Nessa espera, os cotistas já se preparam fazendo caixa para essa emissão.