SPTW11 (SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII)

🎯 Calculadora & Metodologias de Preço Teto — SPTW11

Avalie o limite de preço de compra justo de SPTW11 através de 3 metodologias consagradas de precificação de ativos.

1️⃣ Metodologia P/VP (Valor Patrimonial)

🟢 Com Desconto / Deságio (P/VP < 1,00)

Cotação Atual

R$ 33,90

Preço Teto Patrimonial (VP)

R$ 53,80

P / VP Atual

0,63

📖 Como interpretar: O Preço Teto por Valor Patrimonial considera que o preço de compra ideal não deve ultrapassar o Valor Patrimonial por cota (P/VP ≤ 1,00). Atualmente, SPTW11 é negociado com 37,0% de deságio em relação aos seus ativos reais.

2️⃣ Metodologia por Médias de Cotação Históricas

Média 20 Pregões (~1 Mês)

R$ 31,33

🔴 8,2% acima da média

Média 50 Pregões (~2.5 Meses)

R$ 33,94

🟢 0,1% abaixo da média

Média 100 Pregões (~5 Meses)

R$ 36,02

🟢 5,9% abaixo da média

📖 Explicação da Metodologia: As médias móveis históricas de 20, 50 e 100 pregões servem para evitar a compra em momentos de euforia no topo do mercado. Quando o preço atual se encontra abaixo dessas médias históricas, há um indício estatístico de oportunidade de entrada com preço teto mais favorável.

3️⃣ Modelo de Gordon (DDM com Tesouro Direto)

12M Trailing: R$ 5,89 Último Provento: R$ 0,45 (Anualizado: R$ 5,40)

Título Tesouro de Referência: Tesouro Educa+ 2027 (7,82% a.a.) Tesouro Educa+ 2028 (7,76% a.a.) Tesouro Educa+ 2029 (7,72% a.a.) Tesouro Educa+ 2030 (7,69% a.a.) Tesouro Educa+ 2031 (7,65% a.a.) Tesouro Educa+ 2032 (7,62% a.a.) Tesouro Educa+ 2033 (7,58% a.a.) Tesouro Educa+ 2034 (7,53% a.a.) Tesouro Educa+ 2035 (7,49% a.a.) Tesouro Educa+ 2036 (7,45% a.a.) Tesouro Educa+ 2037 (7,41% a.a.) Tesouro Educa+ 2038 (7,36% a.a.) Tesouro Educa+ 2039 (7,32% a.a.) Tesouro Educa+ 2040 (7,28% a.a.) Tesouro Educa+ 2041 (7,25% a.a.) Tesouro Educa+ 2042 (7,22% a.a.) Tesouro Educa+ 2043 (7,19% a.a.) Tesouro Educa+ 2044 (7,17% a.a.) Tesouro IPCA+ 2032 (7,72% a.a.) Tesouro IPCA+ 2040 (7,35% a.a.) Tesouro IPCA+ 2050 (7,10% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2037 (7,58% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2045 (7,34% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2060 (7,19% a.a.) Tesouro Prefixado 2029 (12,86% a.a.) Tesouro Prefixado 2032 (13,53% a.a.) Tesouro Prefixado com Juros Semestrais 2037 (13,77% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2030 (7,39% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2035 (7,25% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2040 (7,14% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2045 (7,09% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2050 (7,07% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2055 (7,09% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2060 (7,12% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2065 (7,12% a.a.) Tesouro Selic 2031 (0,11% a.a.)

Prêmio de Risco Exigido (%):

Recalcular Gordon

Taxa de Desconto Total

- %

Tesouro + Prêmio Exigido

📅 Gordon (12M Trailing)

Base 12M: R$ 5,89

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

⚡ Gordon (Último Provento Anualizado - Compostos)

Último Provento: R$ 0,45/mês

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

📖 Explicação e Comparação dos dois Cálculos do Modelo de Gordon:

O Modelo de Precificação de Gordon (DDM) estabelece o preço teto dividindo o dividendo anual esperado pela taxa total de desconto (taxa livre de risco do Tesouro Direto + prêmio de risco do investidor). Existem duas formas de estimar esse dividendo anual:

📅 1. Modelo por 12 Meses Históricos (Trailing 12M): Utiliza o total real acumulado de proventos distribuídos pelo ativo nos últimos 12 meses (R$ 5,89). É a abordagem mais conservadora e estável, pois dilui flutuações sazonais, picos esporádicos e rendimentos extraordinários ocorridos no ano.

⚡ 2. Modelo por Último Provento Anualizado (Juros Compostos): Anualiza o dividendo mensal mais recente através do modelo de juros compostos: Yield_anual = (1 + Yield_mensal)¹² - 1, onde Yield_mensal = Último Provento / Cotação Atual.
Por exemplo, um rendimento mensal de 1,00% sobre a cotação equivale a 12,68% a.a. composto (e não apenas 12,00% simples), refletindo com exatidão o retorno anualizado da última distribuição.

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📊 Dados & Balanços CVM (Informe Mensal de FII e FIAGRO)

Indicadores patrimoniais e histórico de evolução dos últimos 2 anos (24 meses).

Competência: 08/2026

📌 Indicadores do Informe Mais Recente (08/2026)

Patrimônio Líquido

R$ 96.739.837,50

Total de Ativos

R$ 97.621.559,79

Total de Passivos

R$ 881.722,29

Disponibilidade de Caixa

R$ 3.416.088,63

Índice de Alavancagem

0,90%

Passivo / Ativo Total

Dívida Líquida

R$ -2.534.366,34

Passivo Total - Caixa

VP por Cota

R$ 53,80

Qtd. de Cotistas

16.124

Quantidade de Cotas

1.798.000

📈 Evolução de Balanços dos Últimos 2 Anos (Patrimônio, Ativos, Passivos e Caixa)

📈 Evolução do VP (Valor Patrimonial por Cota) dos Últimos 12 Meses

📊 Evolução do P/VP Mensal dos Últimos 12 Meses

Fórmula: Preço do 1º pregão do mês ÷ VP do mês anterior

📈

Cotação Diária 18/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 18/09/2026

Fechamento

R$ 33,90 (-1,71%)

Abertura

R$ 34,40

Máxima do Dia

R$ 34,40

Mínima do Dia

R$ 33,01

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 27.074,14 (-56,04% vs dia anterior)

(798 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 17/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 17/09/2026

Fechamento

R$ 34,49 (+2,96%)

Abertura

R$ 32,78

Máxima do Dia

R$ 34,49

Mínima do Dia

R$ 32,78

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 61.585,69 (+42,53% vs dia anterior)

(1.831 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 16/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 16/09/2026

Fechamento

R$ 33,50 (+2,07%)

Abertura

R$ 32,75

Máxima do Dia

R$ 33,79

Mínima do Dia

R$ 32,30

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 43.209,01 (-20,59% vs dia anterior)

(1.306 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 15/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 15/09/2026

Fechamento

R$ 32,82 (+1,61%)

Abertura

R$ 32,30

Máxima do Dia

R$ 33,62

Mínima do Dia

R$ 32,30

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 54.414,36 (+11,61% vs dia anterior)

(1.661 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 14/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 14/09/2026

Fechamento

R$ 32,30 (-2,80%)

Abertura

R$ 33,00

Máxima do Dia

R$ 33,99

Mínima do Dia

R$ 32,30

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 48.754,09 (-55,33% vs dia anterior)

(1.482 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 11/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 11/09/2026

Fechamento

R$ 33,23 (-5,06%)

Abertura

R$ 35,00

Máxima do Dia

R$ 35,00

Mínima do Dia

R$ 33,17

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 109.154,10 (+9,15% vs dia anterior)

(3.201 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 10/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 10/09/2026

Fechamento

R$ 35,00 (+4,95%)

Abertura

R$ 33,34

Máxima do Dia

R$ 35,02

Mínima do Dia

R$ 32,01

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 100.004,59 (+9,72% vs dia anterior)

(2.955 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 09/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 09/09/2026

Fechamento

R$ 33,35 (+0,76%)

Abertura

R$ 33,44

Máxima do Dia

R$ 36,01

Mínima do Dia

R$ 32,98

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 91.142,32 (-11,74% vs dia anterior)

(2.685 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 08/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 08/09/2026

Fechamento

R$ 33,10 (+4,61%)

Abertura

R$ 31,60

Máxima do Dia

R$ 33,10

Mínima do Dia

R$ 31,00

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 103.265,40 (-2,08% vs dia anterior)

(3.207 cotas negociadas)

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📈

Cotação Diária 04/09/2026 - SPTW11

Dados Oficiais do Pregão B3 • 04/09/2026

Fechamento

R$ 31,64 (+4,35%)

Abertura

R$ 30,30

Máxima do Dia

R$ 31,89

Mínima do Dia

R$ 29,80

Volume Negociado em Reais (Estimado)

R$ 105.456,39 (+1,03% vs dia anterior)

(3.412 cotas negociadas)

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💰

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Publicado em 31/08/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Valor por cota: R$ 0,4500 | Data COM: 31/08/2026 | Pagamento: 08/09/2026

📊 Métricas Financeiras do Provento

Cotação Data COM

R$ 27,51

DY Data COM

1,64%

Média 3 Últimos

R$ 0,5833

vs Anterior

igual ao anterior

P/VP Data COM

0,51

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📑

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (08/2026)

Publicado em 01/08/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (08/2026)

Informe mensal do fundo SPTW11 referente à competência 08/2026: PL R$ 96.739.837,50 | VP/Cota R$ 53,80 | Cotistas: 16.124

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📊

Informe Mensal CVM - SPTW11

Competência: 08/2026 | Publicado em 01/08/2026

Informe Mensal do SPTW11 — Competência 08/2026

Patrimônio Líquido

R$ 96,74 mi

Variação do PL

+0,05962%

VP / Cota Atual

R$ 53,80

P/VP Atual

0,63

VP / Cota Anterior

R$ 53,77

Variação do VP

+0,05962%

👥 Cotistas: 16.124

📦 Cotas Emitidas: 1.798.000

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💰

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Publicado em 31/07/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Valor por cota: R$ 0,4500 | Data COM: 31/07/2026 | Pagamento: 07/08/2026

📊 Métricas Financeiras do Provento

Cotação Data COM

R$ 38,00

DY Data COM

1,18%

Média 3 Últimos

R$ 0,5833

vs Anterior

47,06% menor que o anterior

P/VP Data COM

0,71

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📑

O FED manteve a taxa básica de juros dos EUA na faixa de 3,50% a 3,75% a.a.

Publicado em 30/07/2026 às 19:57

O FED manteve a taxa básica de juros dos EUA na faixa de 3,50% a 3,75% a.a.

O Federal Reserve manteve a taxa básica de juros dos Estados Unidos na faixa de 3,50% a 3,75% ao ano. Esta foi a quinta manutenção consecutiva da taxa pelo banco central americano.

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📑

🚀 Seja Bem-Vindo ao Novo Portal Dicionário do Investidor 2.0!

Publicado em 30/07/2026 às 17:57

🚀 Seja Bem-Vindo ao Novo Portal Dicionário do Investidor 2.0!

Estamos felizes em apresentar a nova versão 2.0 da plataforma! Agora você conta com Calendário de Proventos preditivo, Feed de Notícias no estilo Facebook, gráfico interativo de cotações de 10 anos e ferramentas avançadas de Preço Teto e Ajuste de PM.

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📑

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (07/2026)

Publicado em 01/07/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (07/2026)

Informe mensal do fundo SPTW11 referente à competência 07/2026: PL R$ 96.682.195,91 | VP/Cota R$ 53,77 | Cotistas: 16.331

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📊

Informe Mensal CVM - SPTW11

Competência: 07/2026 | Publicado em 01/07/2026

Informe Mensal do SPTW11 — Competência 07/2026

Patrimônio Líquido

R$ 96,68 mi

Variação do PL

-0,00273%

VP / Cota Atual

R$ 53,77

P/VP Atual

0,63

VP / Cota Anterior

R$ 53,77

Variação do VP

-0,00273%

👥 Cotistas: 16.331

📦 Cotas Emitidas: 1.798.000

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💰

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Publicado em 30/06/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Valor por cota: R$ 0,8500 | Data COM: 30/06/2026 | Pagamento: 07/07/2026

📊 Métricas Financeiras do Provento

Cotação Data COM

R$ 37,93

DY Data COM

2,24%

Média 3 Últimos

R$ 0,5833

vs Anterior

+88,89% maior que o anterior

P/VP Data COM

0,70

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📑

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (06/2026)

Publicado em 01/06/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (06/2026)

Informe mensal do fundo SPTW11 referente à competência 06/2026: PL R$ 96.684.832,14 | VP/Cota R$ 53,77 | Cotistas: 16.454

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📊

Informe Mensal CVM - SPTW11

Competência: 06/2026 | Publicado em 01/06/2026

Informe Mensal do SPTW11 — Competência 06/2026

Patrimônio Líquido

R$ 96,68 mi

Variação do PL

-0,72283%

VP / Cota Atual

R$ 53,77

P/VP Atual

0,63

VP / Cota Anterior

R$ 54,17

Variação do VP

-0,72283%

👥 Cotistas: 16.454

📦 Cotas Emitidas: 1.798.000

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💰

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Publicado em 29/05/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Valor por cota: R$ 0,4500 | Data COM: 29/05/2026 | Pagamento: 08/06/2026

📊 Métricas Financeiras do Provento

Cotação Data COM

R$ 39,50

DY Data COM

1,14%

Média 3 Últimos

R$ 0,4500

vs Anterior

igual ao anterior

P/VP Data COM

0,73

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📑

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (05/2026)

Publicado em 01/05/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — SPTW11 (05/2026)

Informe mensal do fundo SPTW11 referente à competência 05/2026: PL R$ 97.388.785,80 | VP/Cota R$ 54,17 | Cotistas: 16.669

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📊

Informe Mensal CVM - SPTW11

Competência: 05/2026 | Publicado em 01/05/2026

Informe Mensal do SPTW11 — Competência 05/2026

Patrimônio Líquido

R$ 97,39 mi

Variação do PL

+0,00506%

VP / Cota Atual

R$ 54,17

P/VP Atual

0,63

VP / Cota Anterior

R$ 54,16

Variação do VP

+0,00506%

👥 Cotistas: 16.669

📦 Cotas Emitidas: 1.798.000

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💰

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Publicado em 30/04/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - SPTW11

Valor por cota: R$ 0,4500 | Data COM: 30/04/2026 | Pagamento: 08/05/2026

📊 Métricas Financeiras do Provento

Cotação Data COM

R$ 40,15

DY Data COM

1,12%

Média 3 Últimos

R$ 0,4500

vs Anterior

igual ao anterior

P/VP Data COM

0,75

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