📋 Informe Mensal CVM — CFII11 (08/2026)
Informe mensal do fundo CFII11 referente à competência 08/2026: PL R$ 26.108.294,18 | VP/Cota R$ 206,69 | Cotistas: 108
🎯 Calculadora & Metodologias de Preço Teto — CFII11
Avalie o limite de preço de compra justo de CFII11 através de 7 metodologias consagradas de precificação e valuation quantitativo.
🌟
Consenso Quantitativo de Preço Teto
Média consolidada das metodologias ativas baseadas em patrimônio, histórico, fluxo de dividendos e pares concorrentes.
Cotação Atual:
R$ 365,00
Preço Teto Consenso:
R$ 3.770,83
Margem Consenso:
+933,10%
1. P/VP Patrimonial
R$ 206,69
-43,4%
2. Média 50 Pregões
R$ 613,77
+68,2%
3. Modelo Gordon
R$ 8.685,70
+2.279,6%
4. Pares do Setor
R$ 4.542,66
+1.144,6%
5. Décio Bazin (8%)
R$ 10.553,13
+2.791,3%
6. Graham (8%)
R$ 1.476,88
+304,6%
7. Z-Score / Média
R$ 317,00
-13,2%
1️⃣ Metodologia P/VP (Valor Patrimonial)
⚠️ Com Ágio (P/VP > 1,00)Cotação Atual
R$ 365,00
Preço Teto Patrimonial (VP)
R$ 206,69
P / VP Atual
1,77
📖 Como interpretar: O Preço Teto por Valor Patrimonial considera que o preço de compra ideal não deve ultrapassar o Valor Patrimonial por cota (P/VP ≤ 1,00).
Atualmente, CFII11 é negociado com 76,6% de ágio sobre seu patrimônio líquido.
2️⃣ Metodologia por Médias de Cotação Históricas
Média 20 Pregões (~1 Mês)
R$ 628,26
🟢 41,9% abaixo da média
Média 50 Pregões (~2.5 Meses)
R$ 613,77
🟢 40,5% abaixo da média
Média 100 Pregões (~5 Meses)
R$ 568,69
🟢 35,8% abaixo da média
📖 Explicação da Metodologia: As médias móveis históricas de 20, 50 e 100 pregões servem para evitar a compra em momentos de euforia no topo do mercado. Quando o preço atual se encontra abaixo dessas médias históricas, há um indício estatístico de oportunidade de entrada com preço teto mais favorável.
3️⃣ Modelo de Gordon (DDM com Tesouro Direto)
12M Trailing: R$ 844,25
Último Provento: R$ 135,00 (Anualizado: R$ 1.620,00)
Taxa de Desconto Total
- %
Tesouro + Prêmio Exigido
📅 Gordon (12M Trailing)
Base 12M: R$ 844,25
R$ 0,00
Margem Segurança:
- %
⚡ Gordon (Último Provento Anualizado - Compostos)
Último Provento: R$ 135,00/mês
R$ 0,00
Margem Segurança:
- %
📖 Explicação e Comparação dos dois Cálculos do Modelo de Gordon:
O Modelo de Precificação de Gordon (DDM) estabelece o preço teto dividindo o dividendo anual esperado pela taxa total de desconto (taxa livre de risco do Tesouro Direto + prêmio de risco do investidor). Existem duas formas de estimar esse dividendo anual:
📅 1. Modelo por 12 Meses Históricos (Trailing 12M):
Utiliza o total real acumulado de proventos distribuídos pelo ativo nos últimos 12 meses (R$ 844,25). É a abordagem mais conservadora e estável, pois dilui flutuações sazonais, picos esporádicos e rendimentos extraordinários ocorridos no ano.
⚡ 2. Modelo por Último Provento Anualizado (Juros Compostos):
Anualiza o dividendo mensal mais recente através do modelo de juros compostos:
Yieldanual = (1 + Yieldmensal)12 - 1, onde Yieldmensal = Último Provento / Cotação Atual.
Por exemplo, um rendimento mensal de 1,00% sobre a cotação equivale a 12,68% a.a. composto (e não apenas 12,00% simples), refletindo com exatidão o retorno anualizado da última distribuição.
Por exemplo, um rendimento mensal de 1,00% sobre a cotação equivale a 12,68% a.a. composto (e não apenas 12,00% simples), refletindo com exatidão o retorno anualizado da última distribuição.
4️⃣ Valuation Relativo pelos Pares do Setor (Média & Mediana de Segmento)
📂 Setor: Residencial (11 fundos analisados)
📊 Múltiplo P / VP
⚠️ Ágio de 123,5% vs Mediana
P/VP de CFII11:
1,77
Mediana do Setor:
0,79
Média Simples do Setor:
0,89
💰 Dividend Yield 12M Anual
🟢 +221,84 pp acima da Mediana
DY 12M de CFII11:
231,30% a.a.
Mediana do Setor:
9,46% a.a.
Média Simples do Setor:
10,33% a.a.
🎯 Teto por DY Mediano dos Pares
Yield de Referência: 9,46% a.a.
R$ 8.921,84
Margem Segurança:
+2.344,34%
🏢 Teto por P/VP Mediano dos Pares
P/VP de Referência: 0,79
R$ 163,47
Margem Segurança:
-55,21%
⭐ Teto Sintético dos Pares (Misto)
Média (Teto DY + Teto P/VP)
R$ 4.542,66
Margem Segurança:
+1.144,56%
🔍 Principais Fundos Pares do Setor (Residencial):
| Ticker | Cotação | VP Cota | P / VP | DY 12M | Comparativo |
|---|---|---|---|---|---|
| VCRR11 | R$ 55,80 | R$ 103,28 | 0,54 | 9,73% | 🟢 P/VP Desconto |
| APTO11 | R$ 7,86 | R$ 9,94 | 0,79 | 13,10% | ⚠️ P/VP Ágio |
| RBRS11 | R$ 46,50 | R$ 95,90 | 0,48 | 4,41% | 🟢 P/VP Desconto |
| KNPR11 | R$ 25,60 | R$ 27,68 | 0,92 | 874,31% | ⚠️ P/VP Ágio |
| JFLL11 | R$ 50,85 | R$ 104,06 | 0,49 | 24,69% | 🟢 P/VP Desconto |
| HOSI11 | R$ 76,80 | R$ 124,13 | 0,62 | 6,57% | 🟢 P/VP Desconto |
| RBFY11 | R$ 74,90 | R$ 94,19 | 0,80 | 3,49% | ⚠️ P/VP Ágio |
| CFII11 Atual | R$ 365,00 | R$ 206,69 | 1,77 | 231,30% | ⚠️ P/VP Ágio |
📖 Como funciona a Precificação Relativa por Pares do Setor:
Nenhum ativo opera isolado no mercado. Ao comparar CFII11 com os outros fundos do mesmo setor de Residencial, descobrimos o custo de oportunidade setorial:
- Preço Teto por DY dos Pares: Estabelece a cotação máxima para que o fundo continue pagando uma taxa de dividendos igual ou superior à mediana do setor (9,46% a.a.).
- Preço Teto por P/VP dos Pares: Projeta a cotação justa caso o patrimônio de CFII11 fosse negociado ao múltiplo patrimonial típico dos seus concorrentes diretos (P/VP mediano de 0,79).
- Vantagem da Mediana sobre a Média: A mediana é imune a distorções causadas por fundos com problemas graves de vacância (que negociam a múltiplos anormalmente baixos) ou distribuições atípicas não-recorrentes.
5️⃣ Método de Décio Bazin (Yield Alvo Desejado)
Proventos 12M: R$ 844,25
Último Provento: R$ 135,00/mês
%
📅 Preço Teto Bazin (12M Trailing)
Base 12M: R$ 844,25
R$ 0,00
Margem Segurança:
- %
⚡ Preço Teto Bazin (Último Provento Anualizado)
Último: R$ 135,00/mês
R$ 0,00
Margem Segurança:
- %
📖 Sobre o Método de Décio Bazin:
Popularizado no clássico livro "Faça Fortuna com Ações" e consagrado no Brasil por investidores lendários como Luiz Barsi, o método define que um ativo só deve ser comprado caso garanta um retorno mínimo de dividendos exigido pelo investidor. A fórmula é:
Preço Teto = Dividendos Anuais / Yield Mínimo Exigido
.
Se a cotação estiver abaixo do Preço Teto, a margem de segurança é positiva e o investidor recebe um retorno anual superior à taxa exigida.
6️⃣ Modelo de Graham Adaptado (Equilíbrio Renda & Patrimônio)
VP por Cota: R$ 206,69
Proventos 12M: R$ 844,25
%
⚖️ Preço Justo de Graham Adaptado
√(VP × Proventos 12M / Taxa)
R$ 0,00
Margem Segurança:
- %
Multiplicador Intrínseco Graham
12,50x
Equivalente ao P/L Máximo (1 / Taxa)
📖 Adaptação da Fórmula de Benjamin Graham para FIIs:
A clássica fórmula de Graham para ações determina que $V = \sqrt{22,5 \times LPA \times VPA}$, onde $22,5$ representa o limite conservador de $P/L \le 15$ e $P/VP \le 1,5$.
Como fundos imobiliários distribuem pelo menos 95% do lucro caixa semestral por lei, os proventos anuais equivalem ao lucro líquido ($LPA \approx \text{Proventos 12M}$).
A adaptação quantitativa substitui o múltiplo fixo pelo inverso da taxa exigida:
Preço Justo = √( (VP por Cota × Proventos 12M) / Taxa Exigida )
.
Essa fórmula tem o mérito de equilibrar o patrimônio físico e a renda: fundos com yield elevado mas patrimônio corroído têm seu preço teto penalizado, assim como fundos com patrimônio alto mas incapazes de gerar proventos.
7️⃣ Modelo Estatístico de Reversão à Média & Z-Score de P/VP
📈 Histórico: 18 meses analisadosZ-Score de P/VP Atual
+0,34 σ
🔵 Faixa Normal Histórica (±1 Desvio)
Média Histórica (μ) & Desvio (σ)
1,53
± 0,68
Banda: 0,86 a 2,21
🎯 Teto por Reversão à Média (μ)
VP × Média Histórica de P/VP
R$ 317,00
Margem Segurança:
-13,15%
⭐ Teto de Oportunidade (-1σ)
VP × Banda Inferior Histórica
R$ 176,72
Margem Segurança:
-51,58%
📖 O que é a Reversão à Média e o Z-Score?
O conceito quantitativo de Mean Reversion (Reversão à Média) estabelece que os múltiplos de mercado de ativos de qualidade tendem a oscilar em torno de sua média histórica de longo prazo. O Z-Score mede exatamente a quantos desvios-padrão a cotação atual está distante da sua normalidade:
- Z-Score ≤ -1,0: O ativo está no extremo inferior de desconto histórico, oferecendo uma das melhores relações de risco e retorno estatístico.
- -1,0 < Z-Score < +1,0: Negociação na faixa de equilíbrio e normalidade histórica.
- Z-Score ≥ +1,0: O ativo negocia no topo de suas bandas históricas (com ágio estatístico relevante).
🎯
Calculadora Preço Teto
Simulador de preço limite de compra baseado no dividendo desejado.