VDSV11 (VIC DESENVOLVIMENTO VINTAGE 22/23 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO)

🎯 Calculadora & Metodologias de Preço Teto — VDSV11

Avalie o limite de preço de compra justo de VDSV11 através de 7 metodologias consagradas de precificação e valuation quantitativo.

7 Metodologias Ativas

🌟

Consenso Quantitativo de Preço Teto

Média consolidada das metodologias ativas baseadas em patrimônio, histórico, fluxo de dividendos e pares concorrentes.

Cotação Atual: R$ 0,00

Preço Teto Consenso: R$ 735,21

Margem Consenso: +0,00%

1. P/VP Patrimonial

R$ 777,98

+0,0%

2. Média 50 Pregões

R$ -

+0,0%

3. Modelo Gordon

R$ -

+0,0%

4. Pares do Setor

R$ 649,67

+0,0%

5. Décio Bazin (8%)

R$ -

+0,0%

6. Graham (8%)

R$ -

+0,0%

7. Z-Score / Média

R$ 777,98

+0,0%

1️⃣ Metodologia P/VP (Valor Patrimonial)

🟢 Com Desconto / Deságio (P/VP < 1,00)

Cotação Atual

R$ 0,00

Preço Teto Patrimonial (VP)

R$ 777,98

P / VP Atual

0,00

📖 Como interpretar: O Preço Teto por Valor Patrimonial considera que o preço de compra ideal não deve ultrapassar o Valor Patrimonial por cota (P/VP ≤ 1,00). Atualmente, VDSV11 é negociado com 100,0% de deságio em relação aos seus ativos reais.

2️⃣ Metodologia por Médias de Cotação Históricas

Média 20 Pregões (~1 Mês)

R$ -

Média 50 Pregões (~2.5 Meses)

R$ -

Média 100 Pregões (~5 Meses)

R$ -

📖 Explicação da Metodologia: As médias móveis históricas de 20, 50 e 100 pregões servem para evitar a compra em momentos de euforia no topo do mercado. Quando o preço atual se encontra abaixo dessas médias históricas, há um indício estatístico de oportunidade de entrada com preço teto mais favorável.

3️⃣ Modelo de Gordon (DDM com Tesouro Direto)

12M Trailing: R$ 0,00 Último Provento: R$ 0,00 (Anualizado: R$ 0,00)

Título Tesouro de Referência: Tesouro Educa+ 2027 (6,89% a.a.) Tesouro Educa+ 2028 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2029 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2030 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2031 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2032 (6,96% a.a.) Tesouro Educa+ 2033 (6,97% a.a.) Tesouro Educa+ 2034 (6,97% a.a.) Tesouro Educa+ 2035 (6,96% a.a.) Tesouro Educa+ 2036 (6,94% a.a.) Tesouro Educa+ 2037 (6,91% a.a.) Tesouro Educa+ 2038 (6,89% a.a.) Tesouro Educa+ 2039 (6,87% a.a.) Tesouro Educa+ 2040 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2041 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2042 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2043 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2044 (6,86% a.a.) Tesouro IPCA+ 2032 (6,95% a.a.) Tesouro IPCA+ 2040 (6,86% a.a.) Tesouro IPCA+ 2050 (6,86% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2037 (6,98% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2045 (6,88% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2060 (6,85% a.a.) Tesouro Prefixado 2029 (12,91% a.a.) Tesouro Prefixado 2032 (13,10% a.a.) Tesouro Prefixado com Juros Semestrais 2037 (13,13% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2030 (6,90% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2035 (6,88% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2040 (6,84% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2045 (6,82% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2050 (6,81% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2055 (6,80% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2060 (6,80% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2065 (6,80% a.a.) Tesouro Selic 2031 (0,11% a.a.)

Prêmio de Risco Exigido (%):

Recalcular Gordon

Taxa de Desconto Total

- %

Tesouro + Prêmio Exigido

📅 Gordon (12M Trailing)

Base 12M: R$ 0,00

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

⚡ Gordon (Último Provento Anualizado - Compostos)

Último Provento: R$ 0,00/mês

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

📖 Explicação e Comparação dos dois Cálculos do Modelo de Gordon:

O Modelo de Precificação de Gordon (DDM) estabelece o preço teto dividindo o dividendo anual esperado pela taxa total de desconto (taxa livre de risco do Tesouro Direto + prêmio de risco do investidor). Existem duas formas de estimar esse dividendo anual:

📅 1. Modelo por 12 Meses Históricos (Trailing 12M): Utiliza o total real acumulado de proventos distribuídos pelo ativo nos últimos 12 meses (R$ 0,00). É a abordagem mais conservadora e estável, pois dilui flutuações sazonais, picos esporádicos e rendimentos extraordinários ocorridos no ano.

⚡ 2. Modelo por Último Provento Anualizado (Juros Compostos): Anualiza o dividendo mensal mais recente através do modelo de juros compostos: Yield_anual = (1 + Yield_mensal)¹² - 1, onde Yield_mensal = Último Provento / Cotação Atual.
Por exemplo, um rendimento mensal de 1,00% sobre a cotação equivale a 12,68% a.a. composto (e não apenas 12,00% simples), refletindo com exatidão o retorno anualizado da última distribuição.

4️⃣ Valuation Relativo pelos Pares do Setor (Média & Mediana de Segmento)

📂 Setor: Multiestratégia (48 fundos analisados)

📊 Múltiplo P / VP 🔵 Em linha com a Mediana

P/VP de VDSV11: -

Mediana do Setor: 0,84

Média Simples do Setor: 0,79

💰 Dividend Yield 12M Anual ⚠️ -16,37 pp abaixo da Mediana

DY 12M de VDSV11: 0,00% a.a.

Mediana do Setor: 16,37% a.a.

Média Simples do Setor: 16,98% a.a.

🎯 Teto por DY Mediano dos Pares

Yield de Referência: 16,37% a.a.

R$ 0,00

Margem Segurança: +0,00%

🏢 Teto por P/VP Mediano dos Pares

P/VP de Referência: 0,84

R$ 649,67

Margem Segurança: +0,00%

⭐ Teto Sintético dos Pares (Misto)

Média (Teto DY + Teto P/VP)

R$ 649,67

Margem Segurança: +0,00%

🔍 Principais Fundos Pares do Setor (Multiestratégia):

Ticker	Cotação	VP Cota	P / VP	DY 12M	Comparativo
MXRF11	R$ 8,39	R$ 9,35	0,90	14,18%	⚠️ P/VP Ágio
VXXV11	R$ 825,00	R$ 515,35	1,60	0,00%	⚠️ P/VP Ágio
CPTS11	R$ 7,04	R$ 8,36	0,84	15,34%	⚠️ P/VP Ágio
KNHF11	R$ 86,82	R$ 99,61	0,87	13,82%	⚠️ P/VP Ágio
BTHF11	R$ 7,98	R$ 9,40	0,85	15,02%	⚠️ P/VP Ágio
MCRE11	R$ 6,92	R$ 9,92	0,70	18,64%	🟢 P/VP Desconto
IRIM11	R$ 57,56	R$ 82,79	0,70	17,43%	🟢 P/VP Desconto
VGHF11	R$ 4,08	R$ 8,26	0,49	19,36%	🟢 P/VP Desconto

📖 Como funciona a Precificação Relativa por Pares do Setor:

Nenhum ativo opera isolado no mercado. Ao comparar VDSV11 com os outros fundos do mesmo setor de Multiestratégia, descobrimos o custo de oportunidade setorial:

• Preço Teto por DY dos Pares: Estabelece a cotação máxima para que o fundo continue pagando uma taxa de dividendos igual ou superior à mediana do setor (16,37% a.a.).
• Preço Teto por P/VP dos Pares: Projeta a cotação justa caso o patrimônio de VDSV11 fosse negociado ao múltiplo patrimonial típico dos seus concorrentes diretos (P/VP mediano de 0,84).
• Vantagem da Mediana sobre a Média: A mediana é imune a distorções causadas por fundos com problemas graves de vacância (que negociam a múltiplos anormalmente baixos) ou distribuições atípicas não-recorrentes.

5️⃣ Método de Décio Bazin (Yield Alvo Desejado)

Proventos 12M: R$ 0,00 Último Provento: R$ 0,00/mês

Yield Mínimo Desejado (% a.a.):

%

Atalhos de Yield Comuns:

6% (Barsi/Ações) 8% (Padrão FII) 9% 10% 12%

Recalcular Bazin

📅 Preço Teto Bazin (12M Trailing)

Base 12M: R$ 0,00

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

⚡ Preço Teto Bazin (Último Provento Anualizado)

Último: R$ 0,00/mês

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

📖 Sobre o Método de Décio Bazin: Popularizado no clássico livro "Faça Fortuna com Ações" e consagrado no Brasil por investidores lendários como Luiz Barsi, o método define que um ativo só deve ser comprado caso garanta um retorno mínimo de dividendos exigido pelo investidor. A fórmula é: Preço Teto = Dividendos Anuais / Yield Mínimo Exigido . Se a cotação estiver abaixo do Preço Teto, a margem de segurança é positiva e o investidor recebe um retorno anual superior à taxa exigida.

6️⃣ Modelo de Graham Adaptado (Equilíbrio Renda & Patrimônio)

VP por Cota: R$ 777,98 Proventos 12M: R$ 0,00

Taxa de Retorno Exigida / Yield Alvo (% a.a.):

%

Taxas Sugeridas:

7.0% (Conservador) 8.0% (Padrão) 9.0% 10.0% (Exigente)

Recalcular Graham

⚖️ Preço Justo de Graham Adaptado

√(VP × Proventos 12M / Taxa)

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

Multiplicador Intrínseco Graham

12,50x

Equivalente ao P/L Máximo (1 / Taxa)

📖 Adaptação da Fórmula de Benjamin Graham para FIIs: A clássica fórmula de Graham para ações determina que $V = \sqrt{22,5 \times LPA \times VPA}$, onde $22,5$ representa o limite conservador de $P/L \le 15$ e $P/VP \le 1,5$. Como fundos imobiliários distribuem pelo menos 95% do lucro caixa semestral por lei, os proventos anuais equivalem ao lucro líquido ($LPA \approx \text{Proventos 12M}$). A adaptação quantitativa substitui o múltiplo fixo pelo inverso da taxa exigida: Preço Justo = √( (VP por Cota × Proventos 12M) / Taxa Exigida ) . Essa fórmula tem o mérito de equilibrar o patrimônio físico e a renda: fundos com yield elevado mas patrimônio corroído têm seu preço teto penalizado, assim como fundos com patrimônio alto mas incapazes de gerar proventos.

7️⃣ Modelo Estatístico de Reversão à Média & Z-Score de P/VP

📈 Histórico: 0 meses analisados

Z-Score de P/VP Atual

0,00 σ

🔵 Faixa Normal Histórica (±1 Desvio)

Média Histórica (μ) & Desvio (σ)

1,00 ± 0,00

Banda: 1,00 a 1,00

🎯 Teto por Reversão à Média (μ)

VP × Média Histórica de P/VP

R$ 777,98

Margem Segurança: +0,00%

⭐ Teto de Oportunidade (-1σ)

VP × Banda Inferior Histórica

R$ 777,98

Margem Segurança: +0,00%

📖 O que é a Reversão à Média e o Z-Score? O conceito quantitativo de Mean Reversion (Reversão à Média) estabelece que os múltiplos de mercado de ativos de qualidade tendem a oscilar em torno de sua média histórica de longo prazo. O Z-Score mede exatamente a quantos desvios-padrão a cotação atual está distante da sua normalidade:

• Z-Score ≤ -1,0: O ativo está no extremo inferior de desconto histórico, oferecendo uma das melhores relações de risco e retorno estatístico.
• -1,0 < Z-Score < +1,0: Negociação na faixa de equilíbrio e normalidade histórica.
• Z-Score ≥ +1,0: O ativo negocia no topo de suas bandas históricas (com ágio estatístico relevante).

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📊 Dados Fundamentalistas & Balanços CVM de VDSV11

Indicadores patrimoniais e histórico de evolução dos últimos 2 anos (24 meses).

Competência: 09/2026

📌 Indicadores do Informe Mais Recente (09/2026)

Patrimônio Líquido

R$ 30.958.260,59

Total de Ativos

R$ 40.503.454,34

Total de Passivos

R$ 9.545.193,75

Disponibilidade de Caixa

R$ 4.884.326,63

Índice de Alavancagem

23,57%

Passivo / Ativo Total

Dívida Líquida

R$ 4.660.867,12

Passivo Total - Caixa

VP por Cota

R$ 777,98

Qtd. de Cotistas

83

Quantidade de Cotas

39.793

📈 Evolução de Balanços dos Últimos 2 Anos (Patrimônio, Ativos, Passivos e Caixa)

📈 Evolução do VP (Valor Patrimonial por Cota) dos Últimos 12 Meses

📊 Evolução do P/VP Mensal dos Últimos 12 Meses

Fórmula: Preço do 1º pregão do mês ÷ VP do mês anterior

📰 Comunicados Oficiais, Fatos Relevantes e Notícias de VDSV11

💰

COM 2026-10-30/PAG 2026-11-16 — Recibos de subscrição: amortização

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

COM 2026-10-30/PAG 2026-11-16 — Recibos de subscrição: amortização

VDSV15: R$ 100,134097203; VDSV16: R$ 100,134097203; VDSV17: R$ 100,134097203; VDSV18: R$ 100,134097203; VDSV19: R$ 100,134097203; VDSV20: R$ 100,134097203; VDSV21: R$ 100,134097203; VDSV22: R$ 100,134097203; VDSV23: R$ 100,134097203

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📊 Métricas Financeiras do Provento

Cotação Data COM

R$ 0,00

DY Data COM

0,00%

Média 3 Últimos

R$ 0,0000

vs Anterior

primeiro registro

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💰

COM 2026-10-30/PAG 2026-11-16 — Recibos de subscrição: rendimentos

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

COM 2026-10-30/PAG 2026-11-16 — Recibos de subscrição: rendimentos

VDSV15: R$ 0,3860947905; VDSV16: R$ 0,3860947905; VDSV17: R$ 0,3860947905; VDSV18: R$ 0,3860947905; VDSV19: R$ 0,3860947905; VDSV20: R$ 0,3860947905; VDSV21: R$ 0,3860947905; VDSV22: R$ 0,3860947905; VDSV23: R$ 0,3860947905

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Cotação Data COM

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DY Data COM

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Média 3 Últimos

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Pagamento de Amortização - VDSV15

Recibo VDSV15

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Amortização - VDSV15

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV15) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

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Exclusivo para Detentores do Recibo

Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

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Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

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Recibo VDSV15

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

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R$ 0,38609479

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

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Recibo VDSV16

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Pagamento de Amortização - VDSV16

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV16) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

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Recibo VDSV16

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Provento de Recibo de Subscrição (VDSV18) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

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Valor por Recibo

R$ 100,13409720

Data COM (Corte)

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16/11/2026

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Recibo VDSV18

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Provento de Recibo de Subscrição (VDSV19) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

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Recibo VDSV19

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - VDSV19

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV19) no valor de R$ 0,38609479 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

🎟️ Provento de Recibo de Subscrição — VDSV19

Exclusivo para Detentores do Recibo

Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

R$ 0,38609479

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

Aviso Oficial B3

Registrado

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Pagamento de Amortização - VDSV20

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Amortização - VDSV20

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV20) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

🎟️ Provento de Recibo de Subscrição

Exclusivo para Detentores do Recibo

Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

R$ 100,13409720

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

Aviso Oficial B3

Registrado

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Pagamento de Rendimento - VDSV20

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - VDSV20

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV20) no valor de R$ 0,38609479 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

🎟️ Provento de Recibo de Subscrição

Exclusivo para Detentores do Recibo

Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

R$ 0,38609479

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

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Pagamento de Amortização - VDSV21

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Amortização - VDSV21

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV21) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

🎟️ Provento de Recibo de Subscrição

Exclusivo para Detentores do Recibo

Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

R$ 100,13409720

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

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Pagamento de Rendimento - VDSV21

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - VDSV21

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV21) no valor de R$ 0,38609479 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

🎟️ Provento de Recibo de Subscrição

Exclusivo para Detentores do Recibo

Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

R$ 0,38609479

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

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Pagamento de Amortização - VDSV22

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Amortização - VDSV22

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV22) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

🎟️ Provento de Recibo de Subscrição

Exclusivo para Detentores do Recibo

Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

R$ 100,13409720

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

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Pagamento de Rendimento - VDSV22

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - VDSV22

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV22) no valor de R$ 0,38609479 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

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Este provento é creditado exclusivamente aos detentores do recibo de subscrição anunciado e não compõe o Dividend Yield, Preço Teto ou Rentabilidade da cota negociada (VDSV11).

Valor por Recibo

R$ 0,38609479

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

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Pagamento de Amortização - VDSV23

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Amortização - VDSV23

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV23) no valor de R$ 100,13409720 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

🎟️ Provento de Recibo de Subscrição

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Valor por Recibo

R$ 100,13409720

Data COM (Corte)

30/10/2026

Data Pagamento

16/11/2026

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Pagamento de Rendimento - VDSV23

Publicado em 30/10/2026 às 00:00

Pagamento de Rendimento - VDSV23

Provento de Recibo de Subscrição (VDSV23) no valor de R$ 0,38609479 por cota. Data COM: 30/10/2026 | Pagamento: 16/11/2026.

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Valor por Recibo

R$ 0,38609479

Data COM (Corte)

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