ASRF11 (DAYCOVAL RETROFITS I FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA)

🎯 Calculadora & Metodologias de Preço Teto — ASRF11

Avalie o limite de preço de compra justo de ASRF11 através de 7 metodologias consagradas de precificação e valuation quantitativo.

7 Metodologias Ativas

🌟

Consenso Quantitativo de Preço Teto

Média consolidada das metodologias ativas baseadas em patrimônio, histórico, fluxo de dividendos e pares concorrentes.

Cotação Atual: R$ 12.290,00

Preço Teto Consenso: R$ 10.083,09

Margem Consenso: -17,96%

1. P/VP Patrimonial

R$ 9.477,25

-22,9%

2. Média 50 Pregões

R$ 11.027,15

-10,3%

3. Modelo Gordon

R$ -

+0,0%

4. Pares do Setor

R$ 8.962,10

-27,1%

5. Décio Bazin (8%)

R$ -

+0,0%

6. Graham (8%)

R$ -

+0,0%

7. Z-Score / Média

R$ 10.865,85

-11,6%

1️⃣ Metodologia P/VP (Valor Patrimonial)

⚠️ Com Ágio (P/VP > 1,00)

Cotação Atual

R$ 12.290,00

Preço Teto Patrimonial (VP)

R$ 9.477,25

P / VP Atual

1,30

📖 Como interpretar: O Preço Teto por Valor Patrimonial considera que o preço de compra ideal não deve ultrapassar o Valor Patrimonial por cota (P/VP ≤ 1,00). Atualmente, ASRF11 é negociado com 29,7% de ágio sobre seu patrimônio líquido.

2️⃣ Metodologia por Médias de Cotação Históricas

Média 20 Pregões (~1 Mês)

R$ 11.106,88

🔴 10,7% acima da média

Média 50 Pregões (~2.5 Meses)

R$ 11.027,15

🔴 11,5% acima da média

Média 100 Pregões (~5 Meses)

R$ 10.980,75

🔴 11,9% acima da média

📖 Explicação da Metodologia: As médias móveis históricas de 20, 50 e 100 pregões servem para evitar a compra em momentos de euforia no topo do mercado. Quando o preço atual se encontra abaixo dessas médias históricas, há um indício estatístico de oportunidade de entrada com preço teto mais favorável.

3️⃣ Modelo de Gordon (DDM com Tesouro Direto)

12M Trailing: R$ 0,00 Último Provento: R$ 0,00 (Anualizado: R$ 0,00)

Título Tesouro de Referência: Tesouro Educa+ 2027 (6,89% a.a.) Tesouro Educa+ 2028 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2029 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2030 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2031 (6,95% a.a.) Tesouro Educa+ 2032 (6,96% a.a.) Tesouro Educa+ 2033 (6,97% a.a.) Tesouro Educa+ 2034 (6,97% a.a.) Tesouro Educa+ 2035 (6,96% a.a.) Tesouro Educa+ 2036 (6,94% a.a.) Tesouro Educa+ 2037 (6,91% a.a.) Tesouro Educa+ 2038 (6,89% a.a.) Tesouro Educa+ 2039 (6,87% a.a.) Tesouro Educa+ 2040 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2041 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2042 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2043 (6,86% a.a.) Tesouro Educa+ 2044 (6,86% a.a.) Tesouro IPCA+ 2032 (6,95% a.a.) Tesouro IPCA+ 2040 (6,86% a.a.) Tesouro IPCA+ 2050 (6,86% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2037 (6,98% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2045 (6,88% a.a.) Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2060 (6,85% a.a.) Tesouro Prefixado 2029 (12,91% a.a.) Tesouro Prefixado 2032 (13,10% a.a.) Tesouro Prefixado com Juros Semestrais 2037 (13,13% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2030 (6,90% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2035 (6,88% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2040 (6,84% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2045 (6,82% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2050 (6,81% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2055 (6,80% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2060 (6,80% a.a.) Tesouro Renda+ Aposentadoria Extra 2065 (6,80% a.a.) Tesouro Selic 2031 (0,11% a.a.)

Prêmio de Risco Exigido (%):

Recalcular Gordon

Taxa de Desconto Total

- %

Tesouro + Prêmio Exigido

📅 Gordon (12M Trailing)

Base 12M: R$ 0,00

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

⚡ Gordon (Último Provento Anualizado - Compostos)

Último Provento: R$ 0,00/mês

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

📖 Explicação e Comparação dos dois Cálculos do Modelo de Gordon:

O Modelo de Precificação de Gordon (DDM) estabelece o preço teto dividindo o dividendo anual esperado pela taxa total de desconto (taxa livre de risco do Tesouro Direto + prêmio de risco do investidor). Existem duas formas de estimar esse dividendo anual:

📅 1. Modelo por 12 Meses Históricos (Trailing 12M): Utiliza o total real acumulado de proventos distribuídos pelo ativo nos últimos 12 meses (R$ 0,00). É a abordagem mais conservadora e estável, pois dilui flutuações sazonais, picos esporádicos e rendimentos extraordinários ocorridos no ano.

⚡ 2. Modelo por Último Provento Anualizado (Juros Compostos): Anualiza o dividendo mensal mais recente através do modelo de juros compostos: Yield_anual = (1 + Yield_mensal)¹² - 1, onde Yield_mensal = Último Provento / Cotação Atual.
Por exemplo, um rendimento mensal de 1,00% sobre a cotação equivale a 12,68% a.a. composto (e não apenas 12,00% simples), refletindo com exatidão o retorno anualizado da última distribuição.

4️⃣ Valuation Relativo pelos Pares do Setor (Média & Mediana de Segmento)

📂 Setor: Desenvolvimento (61 fundos analisados)

📊 Múltiplo P / VP ⚠️ Ágio de 36,5% vs Mediana

P/VP de ASRF11: 1,30

Mediana do Setor: 0,95

Média Simples do Setor: 0,96

💰 Dividend Yield 12M Anual ⚠️ -10,43 pp abaixo da Mediana

DY 12M de ASRF11: 0,00% a.a.

Mediana do Setor: 10,43% a.a.

Média Simples do Setor: 16,09% a.a.

🎯 Teto por DY Mediano dos Pares

Yield de Referência: 10,43% a.a.

R$ 0,00

Margem Segurança: +0,00%

🏢 Teto por P/VP Mediano dos Pares

P/VP de Referência: 0,95

R$ 8.962,10

Margem Segurança: -27,08%

⭐ Teto Sintético dos Pares (Misto)

Média (Teto DY + Teto P/VP)

R$ 8.962,10

Margem Segurança: -27,08%

🔍 Principais Fundos Pares do Setor (Desenvolvimento):

Ticker	Cotação	VP Cota	P / VP	DY 12M	Comparativo
TGAR11	R$ 32,92	R$ 107,80	0,31	27,00%	🟢 P/VP Desconto
QTZD11	R$ 10,42	R$ 8,43	1,24	0,00%	⚠️ P/VP Ágio
PNDL11	R$ 160,00	R$ 89,90	1,78	3.421,32%	⚠️ P/VP Ágio
MFII11	R$ 29,06	R$ 96,77	0,30	31,76%	🟢 P/VP Desconto
SMRE11	R$ 56,30	R$ 102,66	0,55	21,63%	🟢 P/VP Desconto
CAUT11	R$ 100,00	R$ 0,00	0,00	16,35%	🟢 P/VP Desconto
AVUR11	R$ 88,19	R$ 90,07	0,98	28,23%	⚠️ P/VP Ágio
SPMO11	R$ 120,00	R$ 168,65	0,71	0,00%	🟢 P/VP Desconto

📖 Como funciona a Precificação Relativa por Pares do Setor:

Nenhum ativo opera isolado no mercado. Ao comparar ASRF11 com os outros fundos do mesmo setor de Desenvolvimento, descobrimos o custo de oportunidade setorial:

• Preço Teto por DY dos Pares: Estabelece a cotação máxima para que o fundo continue pagando uma taxa de dividendos igual ou superior à mediana do setor (10,43% a.a.).
• Preço Teto por P/VP dos Pares: Projeta a cotação justa caso o patrimônio de ASRF11 fosse negociado ao múltiplo patrimonial típico dos seus concorrentes diretos (P/VP mediano de 0,95).
• Vantagem da Mediana sobre a Média: A mediana é imune a distorções causadas por fundos com problemas graves de vacância (que negociam a múltiplos anormalmente baixos) ou distribuições atípicas não-recorrentes.

5️⃣ Método de Décio Bazin (Yield Alvo Desejado)

Proventos 12M: R$ 0,00 Último Provento: R$ 0,00/mês

Yield Mínimo Desejado (% a.a.):

%

Atalhos de Yield Comuns:

6% (Barsi/Ações) 8% (Padrão FII) 9% 10% 12%

Recalcular Bazin

📅 Preço Teto Bazin (12M Trailing)

Base 12M: R$ 0,00

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

⚡ Preço Teto Bazin (Último Provento Anualizado)

Último: R$ 0,00/mês

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

📖 Sobre o Método de Décio Bazin: Popularizado no clássico livro "Faça Fortuna com Ações" e consagrado no Brasil por investidores lendários como Luiz Barsi, o método define que um ativo só deve ser comprado caso garanta um retorno mínimo de dividendos exigido pelo investidor. A fórmula é: Preço Teto = Dividendos Anuais / Yield Mínimo Exigido . Se a cotação estiver abaixo do Preço Teto, a margem de segurança é positiva e o investidor recebe um retorno anual superior à taxa exigida.

6️⃣ Modelo de Graham Adaptado (Equilíbrio Renda & Patrimônio)

VP por Cota: R$ 9.477,25 Proventos 12M: R$ 0,00

Taxa de Retorno Exigida / Yield Alvo (% a.a.):

%

Taxas Sugeridas:

7.0% (Conservador) 8.0% (Padrão) 9.0% 10.0% (Exigente)

Recalcular Graham

⚖️ Preço Justo de Graham Adaptado

√(VP × Proventos 12M / Taxa)

R$ 0,00

Margem Segurança: - %

Multiplicador Intrínseco Graham

12,50x

Equivalente ao P/L Máximo (1 / Taxa)

📖 Adaptação da Fórmula de Benjamin Graham para FIIs: A clássica fórmula de Graham para ações determina que $V = \sqrt{22,5 \times LPA \times VPA}$, onde $22,5$ representa o limite conservador de $P/L \le 15$ e $P/VP \le 1,5$. Como fundos imobiliários distribuem pelo menos 95% do lucro caixa semestral por lei, os proventos anuais equivalem ao lucro líquido ($LPA \approx \text{Proventos 12M}$). A adaptação quantitativa substitui o múltiplo fixo pelo inverso da taxa exigida: Preço Justo = √( (VP por Cota × Proventos 12M) / Taxa Exigida ) . Essa fórmula tem o mérito de equilibrar o patrimônio físico e a renda: fundos com yield elevado mas patrimônio corroído têm seu preço teto penalizado, assim como fundos com patrimônio alto mas incapazes de gerar proventos.

7️⃣ Modelo Estatístico de Reversão à Média & Z-Score de P/VP

📈 Histórico: 10 meses analisados

Z-Score de P/VP Atual

+1,65 σ

⚠️ Sobreavaliado Histórico (≥ +1σ)

Média Histórica (μ) & Desvio (σ)

1,15 ± 0,09

Banda: 1,06 a 1,24

🎯 Teto por Reversão à Média (μ)

VP × Média Histórica de P/VP

R$ 10.865,85

Margem Segurança: -11,59%

⭐ Teto de Oportunidade (-1σ)

VP × Banda Inferior Histórica

R$ 10.001,50

Margem Segurança: -18,62%

📖 O que é a Reversão à Média e o Z-Score? O conceito quantitativo de Mean Reversion (Reversão à Média) estabelece que os múltiplos de mercado de ativos de qualidade tendem a oscilar em torno de sua média histórica de longo prazo. O Z-Score mede exatamente a quantos desvios-padrão a cotação atual está distante da sua normalidade:

• Z-Score ≤ -1,0: O ativo está no extremo inferior de desconto histórico, oferecendo uma das melhores relações de risco e retorno estatístico.
• -1,0 < Z-Score < +1,0: Negociação na faixa de equilíbrio e normalidade histórica.
• Z-Score ≥ +1,0: O ativo negocia no topo de suas bandas históricas (com ágio estatístico relevante).

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📊 Dados Fundamentalistas & Balanços CVM de ASRF11

Indicadores patrimoniais e histórico de evolução dos últimos 2 anos (24 meses).

Competência: 09/2026

📌 Indicadores do Informe Mais Recente (09/2026)

Patrimônio Líquido

R$ 37.908.986,20

Total de Ativos

R$ 43.440.420,54

Total de Passivos

R$ 5.531.434,34

Disponibilidade de Caixa

R$ 2.910.641,27

Índice de Alavancagem

12,73%

Passivo / Ativo Total

Dívida Líquida

R$ 2.620.793,07

Passivo Total - Caixa

VP por Cota

R$ 9.477,25

Qtd. de Cotistas

103

Quantidade de Cotas

4.000

📈 Evolução de Balanços dos Últimos 2 Anos (Patrimônio, Ativos, Passivos e Caixa)

📈 Evolução do VP (Valor Patrimonial por Cota) dos Últimos 12 Meses

📊 Evolução do P/VP Mensal dos Últimos 12 Meses

Fórmula: Preço do 1º pregão do mês ÷ VP do mês anterior

📰 Comunicados Oficiais, Fatos Relevantes e Notícias de ASRF11

📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 09/2026 | Publicado em 01/09/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 09/2026

Patrimônio Líquido

R$ 37,91 mi

Variação do PL

-0,11367%

VP / Cota Atual

R$ 9.477,25

P/VP Atual

1,30

VP / Cota Anterior

R$ 9.488,03

Variação do VP

-0,11367%

👥 Cotistas: 103

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📑

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (08/2026)

Publicado em 01/08/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (08/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 08/2026: PL R$ 37.952.127,82 | VP/Cota R$ 9.488,03 | Cotistas: 98

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 08/2026 | Publicado em 01/08/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 08/2026

Patrimônio Líquido

R$ 37,95 mi

Variação do PL

-0,13630%

VP / Cota Atual

R$ 9.488,03

P/VP Atual

1,30

VP / Cota Anterior

R$ 9.500,98

Variação do VP

-0,13630%

👥 Cotistas: 98

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📑

O FED manteve a taxa básica de juros dos EUA na faixa de 3,50% a 3,75% a.a.

Publicado em 30/07/2026 às 19:57

O FED manteve a taxa básica de juros dos EUA na faixa de 3,50% a 3,75% a.a.

O Federal Reserve manteve a taxa básica de juros dos Estados Unidos na faixa de 3,50% a 3,75% ao ano. Esta foi a quinta manutenção consecutiva da taxa pelo banco central americano.

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🚀 Seja Bem-Vindo ao Novo Portal Dicionário do Investidor 2.0!

Publicado em 30/07/2026 às 17:57

🚀 Seja Bem-Vindo ao Novo Portal Dicionário do Investidor 2.0!

Estamos felizes em apresentar a nova versão 2.0 da plataforma! Agora você conta com Calendário de Proventos preditivo, Feed de Notícias no estilo Facebook, gráfico interativo de cotações de 10 anos e ferramentas avançadas de Preço Teto e Ajuste de PM.

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📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (07/2026)

Publicado em 01/07/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (07/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 07/2026: PL R$ 38.003.928,97 | VP/Cota R$ 9.500,98 | Cotistas: 95

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 07/2026 | Publicado em 01/07/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 07/2026

Patrimônio Líquido

R$ 38,00 mi

Variação do PL

-0,14777%

VP / Cota Atual

R$ 9.500,98

P/VP Atual

1,29

VP / Cota Anterior

R$ 9.515,04

Variação do VP

-0,14777%

👥 Cotistas: 95

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📑

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (06/2026)

Publicado em 01/06/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (06/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 06/2026: PL R$ 38.060.169,89 | VP/Cota R$ 9.515,04 | Cotistas: 95

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 06/2026 | Publicado em 01/06/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 06/2026

Patrimônio Líquido

R$ 38,06 mi

Variação do PL

-0,14638%

VP / Cota Atual

R$ 9.515,04

P/VP Atual

1,29

VP / Cota Anterior

R$ 9.528,99

Variação do VP

-0,14638%

👥 Cotistas: 95

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📑

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (05/2026)

Publicado em 01/05/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (05/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 05/2026: PL R$ 38.115.963,70 | VP/Cota R$ 9.528,99 | Cotistas: 95

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 05/2026 | Publicado em 01/05/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 05/2026

Patrimônio Líquido

R$ 38,12 mi

Variação do PL

-0,23572%

VP / Cota Atual

R$ 9.528,99

P/VP Atual

1,29

VP / Cota Anterior

R$ 9.551,51

Variação do VP

-0,23572%

👥 Cotistas: 95

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📑

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (04/2026)

Publicado em 01/04/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (04/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 04/2026: PL R$ 38.206.023,23 | VP/Cota R$ 9.551,51 | Cotistas: 95

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 04/2026 | Publicado em 01/04/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 04/2026

Patrimônio Líquido

R$ 38,21 mi

Variação do PL

-0,19205%

VP / Cota Atual

R$ 9.551,51

P/VP Atual

1,29

VP / Cota Anterior

R$ 9.569,89

Variação do VP

-0,19205%

👥 Cotistas: 95

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📑

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (03/2026)

Publicado em 01/03/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (03/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 03/2026: PL R$ 38.279.540,19 | VP/Cota R$ 9.569,89 | Cotistas: 95

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 03/2026 | Publicado em 01/03/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 03/2026

Patrimônio Líquido

R$ 38,28 mi

Variação do PL

-0,16544%

VP / Cota Atual

R$ 9.569,89

P/VP Atual

1,28

VP / Cota Anterior

R$ 9.585,74

Variação do VP

-0,16544%

👥 Cotistas: 95

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (02/2026)

Publicado em 01/02/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (02/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 02/2026: PL R$ 38.342.973,18 | VP/Cota R$ 9.585,74 | Cotistas: 95

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 02/2026 | Publicado em 01/02/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 02/2026

Patrimônio Líquido

R$ 38,34 mi

Variação do PL

-10,04676%

VP / Cota Atual

R$ 9.585,74

P/VP Atual

1,28

VP / Cota Anterior

R$ 10.656,36

Variação do VP

-10,04676%

👥 Cotistas: 95

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (01/2026)

Publicado em 01/01/2026 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (01/2026)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 01/2026: PL R$ 42.625.448,46 | VP/Cota R$ 10.656,36 | Cotistas: 94

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📊

Informe Mensal CVM - ASRF11

Competência: 01/2026 | Publicado em 01/01/2026

Informe Mensal do ASRF11 — Competência 01/2026

Patrimônio Líquido

R$ 42,63 mi

Variação do PL

-0,44711%

VP / Cota Atual

R$ 10.656,36

P/VP Atual

1,15

VP / Cota Anterior

R$ 10.704,22

Variação do VP

-0,44711%

👥 Cotistas: 94

📦 Cotas Emitidas: 4.000

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📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (12/2025)

Publicado em 01/12/2025 às 12:00

📋 Informe Mensal CVM — ASRF11 (12/2025)

Informe mensal do fundo ASRF11 referente à competência 12/2025: PL R$ 42.816.887,19 | VP/Cota R$ 10.704,22 | Cotistas: 89

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